Face à la précarité de l’emploi et du logement, de nombreux investisseurs se tournent vers le Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) pour maximiser leurs revenus. Mais avant de se venger un bien LMNP, il est important de comprendre comment et quand revendre pour optimiser ses rendements. Dans cet article, nous allons explorer les avantages et les inconvénients des investissements en LMNP ainsi que les facteurs à prendre en compte lorsque vient le moment de revendre.
I. Quand est-il judicieux de vendre un bien LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est très intéressant pour les propriétaires immobiliers, car c’est celui qui leur offre les avantages fiscaux les plus intéressants si leurs logements sont meublés. Ainsi, il peut sembler tentant d’investir en LMNP puis de revendre rapidement le bien pour dégager une plus-value. Toutefois, le moment choisi pour la revente peut avoir un grand impact sur le rendement et il existe certains moments où il peut être très intéressant de vendre. En effet, au bout de dix ans, le propriétaire bénéficie d’une exonération partielle des plus-values immobilières si le bien vendu est géré en lmnp. Il est également possible que la mise en location du bien devienne moins rentable à cause d’un marché locatif en perte de vitesse ou que le bail ait du mal à se renouveler. Dans ce cas précis, la vente du logement meublé est une option viable pour créer un revenu complémentaire et réaliser une belle plus-value au moment adéquat. En outre, des changements importants peuvent amener un propriétaire à la revente : changements liés à l’activité lmnp (par exemple lorsque l’exploitant cesse son activité et que le bien ne correspond plus aux obligations du bail), changement de résidence principale, difficultés financières ou besoin de liquidités supplémentaires… La valeur du bien LMNP peut alors être revendue rapidement sans trop porter préjudice à son confort financier.
II. Quels sont les impôts à prendre en compte lors d’une revente ?
Lorsque vous décidez de revendre un bien géré par LMNP, prenez en compte que cette revente sera soumise à plusieurs impôts et taxes comme la taxe sur les plus-values immobilières et la TVA (pour les biens inclus dans le cadre du dispositif Censi Bouvard). La taxation des plus-values immobilières dépend du type des biens revendus ainsi que du nombre d’années entre l’acquisition et la revente : si la revente intervient au moins neuf ans après l’achat du bien, il est possible de bénéficier d’une exonération partielle sur les plus-values (jusqu’à 10% sur trente années). De même qu’en cas de rachat de son propre Logement meublé louer non professionnel (LMNP), par un nouvel acquéreur, l’investisseur peut bénéficier d’une exonération totale sur une plus-value éventuelle en cas de cession du logement meublé louer non professionnel (LMPN). S’agissant de la TVA, la revente peut s’effectuer sans TVA si le bail est convetionné et que les conditions mentionnées au Formulaire 2044 ou 2072 sont remplies. Ainsi, les biens rerontés en LMNP sont soumis au plafonnement des charges déductibles. De plus, les propriétaires qui revendent des biens issus du dispositif Censi Bouvard doivent mettre à jour leur numéro de formule Censi 1048bis auprès de l’administration fiscale pour rester dans le cadre du régime.
III. Comment estimer la valeur du bien LMNP avant sa vente ?
Pour déterminer le prix de vente d’un bien géré en LMNP, il convient tout d’abord d’effectuer une estimation sûre et précise. Les critères à prendre en compte pour établir le prix sont divers : la valeur locative du logement ou encore le ratio charge/produit qui est important pour apprécier le rendement locatif du logement. D’autres critères peuvent être pris en compte : la qualité du bien, le nombre et la qualité des services proposés, la proximité avec des sites touristiques importants… Une étude de marché et des prises de contact avec des acheteurs potentiels permettent également de connaître les tarifs applicables au rayonnement local et lui donner une bonne idée des tarifs autour duquel discuter avec les différents acquéreurs. Enfin, il est judicieux dans ce type transactions immobilières de faire appel à un expert ou un mandataire pour assurer que toutes les informations sont exactes et qu’aucune erreur ne sera commise lors d’un litige éventuel par exemple.
IV. Quelles sont les meilleures stratégies pour maximiser le rendement sur une revente ?
La vente d’un bien LMNP permet aux propriétaires de maximiser le rendement sur cet investissement immobilier. Les bonnes stratégies permettent de tirer profit de chaque transaction immobilière tout en optimisant le rapport risque-rendement. Dans ce sens, il est conseillé aux propriétaires immobiliers souhaitant revendre un bien LMNP:
- de prêter attention aux avantages fiscaux liés à la gestion du bien afin d’optimiser son rendement général.
- d’envisager l’éventualité de la revente au moment de l’acquisition.
- de bien s’informer sur les tarifs des biens similaires présentent sur le marché et de tenir compte de la fiscalité en vigueur.
- d’étudier le marché locatif pour estimer le niveau des loyers actuels et monter un dossier solide pour justifier les estimations sur la valeur du bien.
- de maîtriser la déduction des charges et les avantages liés à certaines régimes fiscaux tels que Censi Bouvard.
V. Quel type de logements peut être revendu rapidement et facilement en LMNP ?
Les biens qui peuvent être revendus rapidement et facilement en LMNP sont généralement ceux qui se prêtent bien à la location saisonnière telles les résidences services ou les meublés professionnels. Ces biens à fort rendement peuvent être acquis à un prix abordable et donner une plus-value intéressante. En effet, ce type d’investissement immobilier procède d’un engagement à long terme (dans la limite d’une durée de 9 ans) mais nécessite néanmoins une bonne connaissance du marché locatif local pour en tirer tous les avantages.
Conclusion
En conclusion, revendre un bien géré en LMNP peut s’avérer très rentable, à condition que le propriétaire ait choisi le bon moment et qu’il ait bien pris en compte les impôts et taxes appliqués lors de cette opération immobilière. Une estimation précise est indispensable avant toute revente et le recours à un expert est conseillé pour maximiser le rendement sur cet investissement. Enfin, il convient également de s’informer sur le marché locatif local et de privilégier un type de bien susceptible de pouvoir être revendu rapidement comme par exemple une résidence service qui offre des avantages non négligeables pour un investisseur soucieux du rapport qualité-prix.
