Aujourd’hui, face à une fiscalité de plus en plus complexe, faut-il s’interroger sur la place du statut LMNP et de ses avantages pour les propriétaires bailleurs ? Pour comprendre cette forme d’ingénierie fiscale, on va découvrir les conditions nécessaires à cette démarche et en quoi elle peut profiter aux propriétaires. Après étude des divers régimes d’imposition dont le statut LMNP bénéficie, avec une attention particulière portée sur la plus-value qu’il procure, on aura alors une meilleure vision de la manière dont les propriétaires bailleurs peuvent tirer profit de ce statut.
Qu’est-ce que le statut fiscal LMNP ?
Le statut LMNP est une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), offrant aux propriétaires bailleurs des démarches et une fiscalité relativement attractives. Le LMNP est un statut qui permet à ces derniers de louer un logement meublé à un prix à long terme et de percevoir des revenus locatifs sans avoir à s’acquitter des impôts correspondants. Ainsi, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécifique, bien différent du régime réel communément appliqué pour les locations non meublées.
Quels sont les avantages du statut LMNP pour les propriétaires bailleurs ?
L’un des principaux avantages de ce statut est la possibilité de percevoir une plus-value sur l’immobilier. En effet, les propriétaires bailleurs sont non seulement exonérés d’impôts sur leurs bénéfices fonciers, mais aussi éligibles à un abattement en cas de plus-values. De plus, les propriétaires peuvent amortir leur investissement immobilier grâce au dispositif Censi-Bouvard, qui permet jusqu’à 15 % de réduction d’impôt par an lors de l’investissement dans une résidence service. Autre avantage important, le statut LMNP offre une imposition sur le même modèle que celui des activités commerciales et ce tout en préservant la solidité financière et sociale de l’investissement locatif : les charges sociales sont calculées sur un pourcentage du loyer payant pour être ensuite amputés du revenu imposable. Enfin, un propriétaire bailleur peut profiter des réductions fiscales proposées par le dispositif BIC/Censi-Bouvard, qui permet entre autres choses, le comptabiliser jusqu’à 11 % de ses recettes locatives en charges professionnelles par an, avec une durée maximale du dispositif pouvant aller jusqu’à neuf ans.
Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, il faut respecter certaines conditions. Ainsi, il est nécessaire que le logement soit loué en tant que meublé et non pas vide. Il doit également remplir certaines conditions techniques comme par exemple être doté d’un minimum d’aménagements ou contenir le matériel technique nécessaire aux travaux relatifs au logement. Les personnes souhaitant obtenir ce statut doivent aussi effectuer plusieurs démarches comme le dépôt de la déclaration de revenus à l’administration fiscale et le paiement, chaque année, de l’impôt sur leur revenu locatif.
Quels régimes d’imposition sont disponibles avec le statut LMNP ?
Le statut fiscal LMNP offre différents régimes d’imposition pouvant aller du « réel simplifié » au « réel normal » mais également des régimes spécifiques tels que le « micro-BIC » ou encore le « réel BIC ». Chacun de ces régimes présentent des avantages et des inconvénients propres et qui peuvent varier selon l’investissement foncier et le type de location meublée en cause. Par exemple, le statut LMNP permet aux propriétaires bailleurs de percevoir des revenus réels et en même temps, d’amortir partiellement les comptes professionnels. Enfin, ces régimes permettent aux propriétaires bailleurs de bénéficier des avantages relatifs à l’investissement immobilier tels que les exemptions fiscales ou encore la possibilité de récupérer une partie des charges sociales pour être ensuite bloquées sur un minimum d’un an.
Comment calculer la plus-value et quelles démarches simplifiées offre le statut LMNP ?
Le calcul de la plus-value est très simple : il suffit simplement de soustraire au prix net d’acquisition l’ensemble des frais liés à l’achat du bien (taxe foncière, honoraires d’agent immobilier, etc.). Il convient toutefois de noter que ce système ne s’applique qu’à certaines conditions : il est nécessaire que le logement loué soit effectivement meublé et 100 % destiné à la location. Dans son ensemble, le statut fiscal LMNP rend également les démarches plus simples pour les propriétaires bailleurs. Ainsi, les propriétaires peuvent profiter d’une fiscalité claire et optimale grâce au regroupement des locations meublées en un seul dispositif et sans devoir gérer individuellement chaque logement loué. Une seule déclaration trimestrielle de revenus locatifs sous forme papier ou numérique doit alors être effectuée auprès du centre des impôts afin de pouvoir bénéficier du plein effet du statut fiscal LMNP. Enfin, si le propriétaire bailleur souhaite changer ultérieurement son mode d’imposition il peut solliciter les services compatibles à sa situation pour optimiser au maximum ses avantages fiscaux.
Conclusion
Il y a un grand nombre d’avantages pour les propriétaires bailleurs à souscrire au statut fiscal LMNP : une plus-value substantielle, divers régimes d’imposition pouvant aller du « réel simplifié » au « réel BIC », un abattement en cas de plus-values, des charges sociales calculées sur un pourcentage du loyer payant et des démarches très simplifiées. Les propriétaires bailleurs qui souhaitent bénéficier du statut LMNP doivent cependant remplir certaines conditions et effectuer des démarches administratives. Pour obtenir le plein effet de ce statut, il peut alors être judicieux de faire appel à des services spécialisés qui sauront conseiller et optimiser les avantages tirés de l’investissement locatif immobilier.
